Der Traum von einem eigenen Zuhause unter Palmen, mit dem Duft von Zitronengras am Morgen und dem Rauschen des Ozeans im Hintergrund, ist näher als Sie denken. Ich reise seit Jahren durch Asien, und Thailand hat mein Herz so sehr erobert, dass ich mich eingehend mit dem Thema Immobilienkauf in Thailand beschäftigt habe. Es war nicht nur eine geografische Reise, sondern auch eine Reise in ein völlig anderes Rechtssystem. Ich habe hier meine Erfahrungen zusammengetragen, um Ihnen zu zeigen, wie ein sicherer Immobilienkauf in Thailand aussieht. Betrachten Sie diesen Leitfaden als eine Karte, die Ihnen den Weg weist und Sie vor Fallstricken warnt. Es handelt sich um ein praktisches Kompendium, nicht um Theorie, das Ihnen helfen wird, eine der wichtigsten Entscheidungen Ihres Lebens bewusst zu treffen.

Welche Formen des Immobilienbesitzes in Thailand stehen Ausländern zur Verfügung?

Bevor Sie sich die Angebote für glänzende Villen mit Swimmingpool ansehen, müssen Sie die Spielregeln verstehen. Das Eigentumsrecht für Ausländer in Thailand unterscheidet sich hier grundlegend von dem in Polen. Das ist die Grundlage, ohne die Sie nichts erreichen können. Obwohl das thailändische Recht in erster Linie den Grundbesitz thailändischer Staatsbürger schützt, schafft es auch sichere und legale Wege für ausländische Investoren.

Kann ein Ausländer eine Wohnung in Thailand als Eigentum (Freehold) erwerben?

Ja, als Ausländer können Sie eine Wohnung in Thailand als Eigentum (Freehold) erwerben. Dies ist die sicherste Form, die Ihnen die gleichen Rechte wie bei einer Wohnung in Polen einräumt – Sie können sie verkaufen, vermieten oder vererben. Es gibt jedoch eine wichtige Bedingung: Der Kauf ist nur in einem Gebäude mit dem Status „Condominium” und im Rahmen der sogenannten „Foreign Quota” möglich. Das bedeutet, dass Ausländer bis zu 49 % der Wohnfläche in einem Gebäude besitzen dürfen. Die restlichen 51 % müssen thailändischen Staatsbürgern oder Unternehmen gehören. Dies ist eine wichtige Regel, die Sie beachten müssen.

Wie funktioniert das Pachtsystem (Leasehold) beim Kauf eines Hauses in Thailand und wie lange dauert es?

Leasehold ist die beliebteste Antwort auf die Frage, wie man als Ausländer ein Haus oder eine Villa in Thailand kaufen oder Landrechte erwerben kann. Da Land in Thailand für Ausländer praktisch nicht zum Kauf verfügbar ist, ist Leasehold die einzige völlig legale und sichere Lösung. In der Praxis unterzeichnen Sie einen langfristigen Mietvertrag, in der Regel für 30 Jahre, der beim Grundbuchamt registriert wird. Damit erhalten Sie das uneingeschränkte Recht, die Immobilie zu nutzen. Marktüblich ist die Möglichkeit, den Vertrag zweimal um weitere 30 Jahre zu verlängern (Struktur 30+30+30), was insgesamt bis zu 90 Jahre Kontrolle über die Immobilie bedeutet. Beachten Sie jedoch, dass nur die erste 30-jährige Laufzeit gesetzlich garantiert ist, was einen wesentlichen Unterschied zwischen Leasehold und Freehold in Thailand darstellt. Weitere Verlängerungen sind eine vertragliche Verpflichtung, deren Durchsetzung vom guten Willen des Grundstückseigentümers abhängt. Derzeit wird an einer Verlängerung des Pachtvertrags auf 99 Jahre gearbeitet, die jedoch noch nicht in Kraft getreten ist.

Welche Bestimmungen des Condominium Act regeln den Erwerb von Wohnungen durch Ausländer?

Das wichtigste Gesetz ist das Condominium Act B.E. 2522. Es führte die „Foreign Quota” ein, d. h. eine Begrenzung von 49 % der Fläche für Ausländer, und regelt damit den Kauf von Eigentumswohnungen in Thailand auf der Grundlage des vollständigen Eigentums (Freehold). Das Gesetz schreibt außerdem vor, dass die Mittel für den Kauf aus dem Ausland in Fremdwährung nach Thailand fließen und dokumentiert werden müssen. Damit soll der Kapitalzufluss kontrolliert und die Transparenz der Transaktionen gewährleistet werden.

Was ist ein Chanote-Eigentumszertifikat und warum ist es beim Kauf so wichtig?

Chanote (Nor Sor 4 Jor) ist der wichtigste Grundbesitzbrief in Thailand, vergleichbar mit dem polnischen Grundbuch. Er garantiert das uneingeschränkte Recht an einem Grundstück, dessen Grenzen durch GPS genau festgelegt sind. Vergewissern Sie sich immer, aber wirklich immer, dass die Immobilie (Wohnung in einer Eigentumswohnung oder gemietetes Haus) einen Chanote-Titel hat. Es gibt auch weniger sichere Titel (z. B. Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3), die mit Risiken verbunden sind. Mein Rat: Wenn die Immobilie keinen Chanote hat, lassen Sie die Finger davon. Das ist die Grundlage für die Sicherheit Ihrer Investition.

Wie kann man eine Immobilie und einen Bauträger in Thailand überprüfen, um Probleme zu vermeiden?

Wenn Sie die rechtlichen Grundlagen verstanden haben, ist es Zeit für die Detektivarbeit. Wie überall kann man auch in Thailand auf unehrliche Verkäufer stoßen, und die Sprach- und Kulturbarriere erschwert die Überprüfung. Daher ist eine detaillierte Überprüfung, also „Due Diligence”, von entscheidender Bedeutung. Das ist keine Option, sondern eine Pflicht. Im Folgenden beschreibe ich, wie ich dabei vorgehe.

Was beinhaltet die rechtliche Prüfung (Due Diligence) einer Immobilie vor dem Kauf?

Eine Rechtsprüfung (Due Diligence) ist eine umfassende Überprüfung, die zu Ihrer Sicherheit von einem unabhängigen Immobilienanwalt durchgeführt wird – sie ist Ihre Versicherungspolice. Eine gute Prüfung sollte mindestens Folgendes umfassen:

• Überprüfung des Eigentumsrechts (Chanote) beim Grundbuchamt hinsichtlich Belastungen, Hypotheken oder Streitigkeiten.
• Überprüfung der Baugenehmigungen und der Übereinstimmung des Projekts mit dem Bebauungsplan.
• Überprüfung, ob der Bauträger das Recht hat, das Grundstück zu bebauen.
• Überprüfung des Zugangs zur öffentlichen Straße – dies ist eine häufige Falle!
• Überprüfung, ob der Verkäufer das uneingeschränkte Recht hat, über die Immobilie zu verfügen.

Ich erinnere mich, dass bei der Prüfung einer Villa in Phuket festgestellt wurde, dass die Zufahrtsstraße einem Nachbarn gehörte, der kein Wegerecht gewährte. Ohne Due Diligence hätte mein Kunde eine Immobilie ohne Zugang gekauft.

Wie kann man überprüfen, ob in einer bestimmten Wohnanlage noch eine Ausländerquote für Ausländer verfügbar ist?

Am einfachsten ist es, die Hausverwaltung (Juristic Person) zu fragen, die über genaue Daten zum Anteil ausländischer Eigentümer verfügt. Ihr Anwalt kann diese Informationen auch beim Land Department (Grundbuchamt) anfordern. Verlassen Sie sich niemals auf die Zusicherungen des Verkäufers oder Maklers – verlangen Sie immer eine schriftliche Bestätigung. Wenn keine „Foreign Quota” mehr verfügbar ist, können Sie die Wohnung nicht als Eigentum (Freehold) erwerben, sondern nur als Pacht (Leasehold).

Wie kann man die Glaubwürdigkeit eines Bauträgers in Thailand effektiv überprüfen?

Die Überprüfung eines Bauträgers erfolgt in mehreren Schritten. Überprüfen Sie zunächst seine Geschichte: abgeschlossene Projekte, Verzögerungen, Meinungen der Bewohner. Ich besuche immer seine früheren Projekte, um die Qualität nach einigen Jahren zu begutachten. Zweitens: Fordern Sie Unternehmensunterlagen und Lizenzen an. Ihr Anwalt sollte seine Finanzen und mögliche Gerichtsverfahren überprüfen. Drittens sollten Sie den Vertrag im Hinblick auf Strafen für Verzögerungen und Garantien analysieren. Seriöse Bauträger haben nichts zu verbergen.

Worauf sollten Sie beim Kauf einer Wohnung in Thailand auf dem Sekundärmarkt besonders achten?

Der Sekundärmarkt lockt mit niedrigeren Preisen, erfordert aber größere Wachsamkeit. Neben der rechtlichen Prüfung sollten Sie unbedingt die Schulden der Immobilie gegenüber der Verwaltung (Juristic Person) überprüfen – bitten Sie um eine Bescheinigung über die Nichtvorhandensein von Zahlungsrückständen (Common Area Fee), da sonst die Schulden auf Sie übergehen. Entscheidend ist auch der technische Zustand: Feuchtigkeit, Schimmel, Klimaanlage, Fenster. In den Tropen werden kleine Mängel schnell zu einem ernsthaften Problem, daher lohnt es sich, einen technischen Inspektor zu beauftragen.

Was beinhaltet eine professionelle technische Inspektion der Immobilie vor der Schlüsselübergabe?

Eine professionelle technische Inspektion, also eine technische Abnahme (Inspection), ist eine detaillierte Qualitätskontrolle, die kurz vor der Abnahme der Immobilie vom Bauträger auf dem Primärmarkt (Off-plan) von einem unabhängigen Ingenieur durchgeführt wird. Der Inspektor überprüft alles: von der Qualität der Malerarbeiten über die Funktionstüchtigkeit der Installationen (Elektrik, Wasser- und Abwasser, Klimaanlage) bis hin zur Dichtheit der Fenster und Türen. Das Ergebnis ist ein Bericht mit einer Liste der Mängel, den Sie dem Bauträger vorlegen und in dem Sie die Behebung der Mängel vor der Schlüsselübergabe und der Zahlung der letzten Rate verlangen. Dies ist ein geringer Aufwand im Vergleich zu den potenziellen Kosten für Renovierungen.

Wie sieht der Kaufprozess einer Immobilie in Thailand Schritt für Schritt aus und welche Formalitäten müssen erfüllt werden?

Wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden und deren rechtlichen Status überprüft haben, beginnt der eigentliche Kaufprozess in Thailand und es ist Zeit für die Formalitäten. Der Kaufprozess in Thailand ist formalisiert, aber transparent, wenn Sie die Hilfe von Fachleuten in Anspruch nehmen. Dies ist nicht der richtige Ort, um zu sparen oder zu versuchen, etwas „auf die Schnelle” zu erledigen. Sorgfalt in dieser Phase zahlt sich in Form von jahrelanger Ruhe aus.

Ist die Hilfe eines Anwalts bei der Abwicklung einer Transaktion in Thailand unerlässlich?

Ja, absolut und ohne Frage. Die Beauftragung eines unabhängigen Immobilienanwalts ist das Wichtigste, was Sie tun können. Ich betone: „unabhängig”. Beauftragen Sie niemals einen Anwalt, der Ihnen vom Bauträger oder Verkäufer – oder sogar von Ihrem Makler – empfohlen wurde, da dies zu einem Interessenkonflikt führen kann. Ein guter Immobilienmakler in Thailand wird dies voll und ganz verstehen. Ihr Anwalt wird sich um Ihre Interessen kümmern, Verträge prüfen, eine Due-Diligence-Prüfung durchführen und Sie zum Grundbuchamt begleiten. Dies ist eine Investition in Ihre Sicherheit, deren Bedeutung nicht hoch genug eingeschätzt werden kann.

Was sollte ein Reservierungsvertrag (Reservation Agreement) enthalten und ist die Kaution rückzahlbar?

Der Reservierungsvertrag ist das erste Dokument, das Sie unterzeichnen, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Er ist mit der Zahlung einer Kaution (z. B. 50.000 – 100.000 THB) verbunden. Er muss die Daten der Parteien, die Identifizierung der Immobilie, den Preis, die Höhe der Anzahlung und den Termin für die Unterzeichnung des Kaufvertrags (Sales and Purchase Agreement) enthalten. Die Anzahlung ist in der Regel nicht rückzahlbar, wenn Sie zurücktreten. Der Vertrag sollte jedoch eine Klausel enthalten, dass Sie die Anzahlung vollständig zurückerhalten, wenn die rechtliche Prüfung (Due Diligence) rechtliche Mängel der Immobilie aufzeigt.

Was ist das FET-Formular (Foreign Exchange Transaction) und warum ist es beim Kauf einer Eigentumswohnung erforderlich?

Das FET-Formular (Foreign Exchange Transaction Form) ist eine Bestätigung einer thailändischen Bank, dass das Geld für den Kauf aus dem Ausland eingegangen ist und in Baht umgetauscht wurde. Es ist erforderlich, damit das Grundbuchamt Ihr Eigentum (Freehold) an der Eigentumswohnung registrieren kann. Um es zu erhalten, tätigen Sie eine internationale Überweisung von Ihrem Konto und geben Sie im Verwendungszweck den Zweck der Transaktion an, z. B. „For the purchase of condominium unit [Wohnungsnummer]”. Auf dieser Grundlage stellt die thailändische Bank eine Bescheinigung aus.

Wie sieht der Prozess der Registrierung der Eigentumsurkunde beim thailändischen Grundbuchamt (Land Department) aus?

Der Abschluss der Transaktion erfolgt beim örtlichen Grundbuchamt (Land Department). Am vereinbarten Tag treffen Sie sich dort mit dem Verkäufer, persönlich oder durch einen Bevollmächtigten (Anwalt). Der Beamte überprüft die Dokumente: Vertrag, Reisepass, FET-Zertifikat. Anschließend berechnet er die Steuern und Übertragungsgebühren, die in bar oder per Bankscheck zu entrichten sind. Nach Zahlung der Gebühren unterzeichnen beide Parteien die amtlichen Dokumente, und Sie erhalten die Eigentumsurkunde (Chanote) mit Ihrem Namen. Das Verfahren dauert in der Regel einige Stunden.

Gewähren Banken in Thailand Ausländern Hypothekarkredite für den Kauf einer Wohnung?

Leider lautet die Antwort in Bezug auf die Finanzierung von Immobilien in Thailand meistens „nein”. Hypothekendarlehen für Ausländer sind schwer zu bekommen, da thailändische Banken diese grundsätzlich nicht an Personen ohne festen Wohnsitz und nachweisbares Einkommen in Thailand vergeben. Um einen Kredit zu beantragen, müssen Sie über eine Arbeitserlaubnis (Work Permit) verfügen, hier Steuern zahlen und ein stabiles, hohes Einkommen nachweisen. Für Touristen oder Rentner mit einem Visum ist dies praktisch unmöglich. Der Kauf einer Immobilie durch einen Ausländer wird daher meist aus eigenen Mitteln finanziert.

Wie hoch sind die Kosten für den Kauf und Unterhalt einer Immobilie in Thailand und wie hoch ist die Rendite, die man erzielen kann?

Die in den Angeboten angegebenen Immobilienpreise in Thailand sind nur der Anfang. Der Kauf und Besitz einer Immobilie ist mit zusätzlichen Kosten verbunden, die man kennen muss, um ein realistisches Budget zu planen. Auf der anderen Seite bieten Anlageimmobilien in Thailand ein attraktives Renditepotenzial. Lassen Sie uns diese Zahlen analysieren, damit Sie sich ein vollständiges Bild von der finanziellen Situation machen können.

Wie hoch ist die Transfergebühr beim Kauf und wer zahlt sie?

Die Übertragungsgebühr (Transfer Fee) beträgt 2 % des vom Grundbuchamt festgelegten geschätzten Wertes der Immobilie. Üblicherweise werden diese Kosten zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (jeweils 1 %), aber dies ist eine verhandelbare Angelegenheit, die im Vertrag festgelegt werden sollte. Die thailändische Regierung kann diese Gebühr von Zeit zu Zeit vorübergehend senken.

Wann muss bei einer Transaktion in Thailand eine Stempelsteuer (Stamp Duty) gezahlt werden?

Eine weitere wichtige Steuer beim Kauf einer Immobilie in Thailand ist die Stempelsteuer (Stamp Duty), die 0,5 % des Transaktionswertes beträgt. Sie ist zu entrichten, wenn der Verkäufer die Immobilie länger als 5 Jahre besessen hat. Ist dieser Zeitraum kürzer, zahlt der Verkäufer eine Sondergeschäftssteuer (Specific Business Tax – SBT) in Höhe von 3,3 %, und die Transaktion ist von der Stempelsteuer befreit. In der Regel wird diese Gebühr vom Verkäufer getragen, aber auch dies kann verhandelt werden.

Was ist eine einmalige Zahlung in den Renovierungsfonds (Sinking Fund) in thailändischen Eigentumswohnungen?

Der Sinking Fund ist eine einmalige, nicht rückzahlbare Gebühr, die von jedem neuen Eigentümer einer Wohnung in einer Eigentumswohnanlage zu entrichten ist. Es handelt sich um einen Beitrag zu einem gemeinsamen Renovierungsfonds, aus dem größere Renovierungsarbeiten (Anstrich der Fassade, Austausch von Aufzügen) finanziert werden. Der Satz wird pro Quadratmeter berechnet und beträgt in der Regel 500-800 THB pro m². Die Zahlung erfolgt einmalig bei der Schlüsselübergabe.

Wie hoch sind die durchschnittlichen monatlichen Kosten für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen (Common Area Fee)?

Zu den Standardkosten für die Instandhaltung eines Hauses in Thailand, insbesondere einer Wohnung in einer Eigentumswohnanlage, gehören regelmäßige Gebühren für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen (Common Area Maintenance Fee). Diese decken die Kosten für den Swimmingpool, den Fitnessraum, den Sicherheitsdienst, die Reinigung und die Grünflächen. Die Gebühren liegen zwischen 40 und 80 THB pro m² pro Monat, je nach Standard des Gebäudes. Die Gebühren werden in der Regel im Voraus für das gesamte Jahr erhoben.

Wie hoch sind die jährlichen Steuern für Privatpersonen, die Immobilien in Thailand besitzen?

In Thailand gibt es eine Grund- und Gebäudesteuer (Land and Building Tax), deren Sätze jedoch relativ niedrig sind. Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind, in der Sie gemeldet sind und deren Wert 10 Millionen THB nicht übersteigt, sind Sie von dieser Steuer befreit. Bei der zweiten und jeder weiteren Immobilie oder bei Immobilien, die zur Vermietung bestimmt sind, wird die Steuer progressiv berechnet, wobei die Sätze bei 0,02 % des Schätzwertes beginnen.

Mit welcher jährlichen Mietrendite (Rental Yield) kann man bei einer Investition in Thailand rechnen?

Die potenzielle Mietrendite (Rental Yield) ist ein Magnet für Investoren. In beliebten Lagen (Phuket, Pattaya, Koh Samui, Bangkok) kann man mit einer jährlichen Nettorendite von 5-8 % rechnen, was zeigt, dass der Immobilienmarkt in Thailand 2024 nach wie vor großes Potenzial bietet. Vieles hängt von der Lage, dem Standard und der Verwaltung der Vermietung ab. Einige Bauträger bieten Programme mit garantierter Mietrendite an (z. B. 7 % über 3 Jahre), was für den Anfang attraktiv sein kann.

Wie finden Sie eine Firma, die die kurzfristige Vermietung Ihrer Immobilie verwaltet?

Eine gute Verwaltungsgesellschaft ist der Schlüssel zu passivem Einkommen. Oftmals bietet die Verwaltungsgesellschaft einer Wohnanlage (Juristic Person) solche Dienstleistungen an. Sie können auch internationale Agenturen in Anspruch nehmen oder nach lokalen Unternehmen mit guten Bewertungen suchen. Prüfen Sie vor Vertragsunterzeichnung die Höhe der Provision (in der Regel 20-30 % der Einnahmen) und den Leistungsumfang und lassen Sie sich Beispielberichte vorlegen.

Was sind die Risiken und Vorteile des Kaufs einer Immobilie in Thailand in der Bauphase (off-plan)?

Der Kauf einer „Baulücke” ist aufgrund der niedrigeren Preise beliebt, birgt jedoch Risiken, die abgewogen werden müssen.

Vorteile (Pros)	Risiken (Nachteile)
Niedrigerer Kaufpreis.	Risiko von Verzögerungen oder Aufgabe des Projekts.
Möglicher Wertzuwachs nach Fertigstellung des Baus.	Die Ausführungsqualität kann von der Visualisierung abweichen.
Möglichkeit, die beste Wohnung auszuwählen (Etage, Aussicht).	Risiko der Insolvenz des Bauträgers.
Flexibler Zahlungsplan.	Keine Möglichkeit, die Wohnung vor dem Kauf zu besichtigen.

Sind die von Bauträgern angebotenen Möbelpakete (Furniture Package) rentabel?

Die meisten Bauträger bieten die Möglichkeit, eine komplett möblierte Wohnung (Furniture Package) zu kaufen. Das ist eine bequeme Lösung, insbesondere für Investoren, da die Wohnung sofort vermietbar ist. Meiner Erfahrung nach sind diese Pakete jedoch oft teurer und die Qualität der Möbel ist manchmal schlechter als bei einer selbstständigen Einrichtung. Es lohnt sich, zu prüfen, was im Paket enthalten ist, den Preis mit den Marktpreisen zu vergleichen und sich eine Musterwohnung (Showroom) anzusehen.

Wie viel kostet eine Versicherung für eine Wohnung oder Villa in Thailand und was umfasst sie?

Eine Immobilienversicherung in Thailand ist relativ günstig. Der Jahresbeitrag für ein Standardapartment beträgt 3.000 bis 10.000 THB. Die Grundpolice umfasst Schutz vor Feuer, Blitzschlag, Überschwemmung und bestimmten Naturkatastrophen. Sie kann um Diebstahl, Vandalismus und Haftpflicht erweitert werden. Beachten Sie, dass die Gebäudeversicherung aus der Common Area Fee bezahlt wird, Sie jedoch Ihre eigene Wohnung und deren Ausstattung selbst versichern müssen.

Wo sollte man in Thailand am besten in Immobilien investieren und wie sehen die rechtlichen Aspekte in Bezug auf Erbschaft und Wohnsitz aus?

Die Wahl des richtigen Standorts ist der Schlüssel zum Erfolg einer Investition. Jede Region Thailands hat ihre Besonderheiten. Ebenso wichtig sind langfristige Fragen wie Aufenthaltsrecht oder Erbschaft, über die man sich gleich zu Beginn Gedanken machen sollte.

Wo in Bangkok sollte man am besten eine Wohnung kaufen, um eine hohe Mietnachfrage zu gewährleisten?

In Bangkok ist die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln (BTS-Bahn oder MRT-U-Bahn) entscheidend. Die größte Nachfrage nach Mietwohnungen besteht in den Stadtteilen entlang der Sukhumvit-Linie (insbesondere von Nana bis On Nut), wo viele Expats leben. Weitere beliebte Standorte sind das Geschäftszentrum Silom/Sathorn und der sich dynamisch entwickelnde Stadtteil Rama IX. Wenn Sie dort investieren, sichern Sie sich Zugang zu einer breiten Gruppe von Mietern.

Was sind die beliebtesten Stadtteile für den Kauf einer Villa in Phuket als Investition?

Phuket ist ein touristisch orientierter Markt, und luxuriöse Apartments in Thailand und Villen mit privaten Pools erfreuen sich hier großer Beliebtheit. Die sicherste Wahl für eine Investition in eine Villa ist die Westküste. Die Region Laguna ist ein Synonym für Prestige. Die Stadtteile Bang Tao, Surin und Layan ziehen mit ihren schönen Stränden wohlhabende Touristen an. Im Süden sind die Gegenden Rawai und Nai Harn beliebt, die für ihre ruhigere Atmosphäre geschätzt werden. Diese Standorte garantieren ein hohes Potenzial für Kurzzeitvermietungen.

Lohnt es sich, in Immobilien auf der Insel Koh Samui zu investieren, und wie hoch sind die Preise dort?

Auf jeden Fall. Koh Samui bietet eine intimere Atmosphäre als Phuket, was eine bestimmte Art von Touristen anzieht. Die Insel ist bekannt für ihre Villen mit privaten Pools und Meerblick, die auf dem Ferienmarkt sehr beliebt sind. Die Preise sind unterschiedlich: Apartments sind bereits ab 400.000 PLN zu finden, aber die Villen, deren Preise bei etwa 1 Million PLN beginnen, sind der Magnet. Die beliebtesten Standorte sind Chaweng, Bophut (mit dem charmanten Fisherman’s Village) und Lamai.

Berechtigt der Kauf einer Immobilie in Thailand zum Erhalt einer Daueraufenthaltsgenehmigung (z. B. LTR)?

Der bloße Besitz einer Immobilie berechtigt nicht automatisch zu einem Visum oder einer Daueraufenthaltsgenehmigung. Dies ist ein häufiges Missverständnis. Im Rahmen bestimmter Programme, wie z. B. Langzeitvisa (LTR/Elite), kann der Besitz bedeutender Immobilieninvestitionen jedoch eines der Qualifikationskriterien sein, obwohl dies kein garantierter Weg ist. Der Besitz von Immobilien kann auch bei der Beantragung eines Rentnervisums hilfreich sein, da er eine Verbindung zum Land nachweist. Die Immobilie selbst ist jedoch kein „Ticket” für eine Aufenthaltsgenehmigung.

Ist der Kauf von Grundstücken in Thailand durch eine thailändische GmbH sicher und legal?

Der Kauf durch eine Gesellschaft (Thai Co Ltd) ist legal, aber kompliziert und riskant. Das Gesetz schreibt vor, dass mindestens 51 % der Anteile an einer thailändischen Gesellschaft im Besitz von Thailändern sein müssen, während Sie maximal 49 % halten dürfen. Formal haben Sie also keine vollständige Kontrolle über das Unternehmen, das Eigentümer des Grundstücks ist. Obwohl es rechtliche Mechanismen gibt (z. B. Vorzugsaktien), die Ihre Position sichern, basiert die Struktur auf dem Vertrauen in die thailändischen Partner. Es ist auch zu beachten, dass sogenannte „Nominee-Gesellschaften” illegal sind. Diese Lösung ist für erfahrene Investoren gedacht, erfordert die beste Rechtsberatung und ist für Anfänger nicht zu empfehlen.

Was passiert mit einer Immobilie in Thailand im Falle des Todes eines ausländischen Eigentümers?

Eine Eigentumswohnung (Freehold) unterliegt dem thailändischen Erbrecht und kann von Ihren Erben geerbt werden. Wenn jedoch die Erbschaft die Grenze von 49 % für Ausländer in einem Gebäude überschreiten würde, muss der Erbe die Immobilie innerhalb eines Jahres verkaufen. Um das Verfahren zu vereinfachen, empfehle ich, ein thailändisches Testament zu erstellen, das sich nur auf Vermögenswerte in Thailand bezieht. Im Falle eines Pachtvertrags (Leasehold) hängt die Möglichkeit der Vererbung vom Vertrag ab. Darin muss festgelegt sein, dass die Rechte nach Ihrem Tod auf Ihre Erben übergehen. Ohne diese Klausel kann der Pachtvertrag erlöschen.